Theo quy định mới tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được nâng lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Quy định này có tác động trực tiếp đến nhóm cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng, shophouse hoặc các loại bất động sản cho thuê khác.
Mục Lục
Cá nhân cho thuê BĐS dưới 1 tỷ đồng/năm được miễn thuế
Theo quy định mới, trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đồng thời thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
Điều này có nghĩa, nếu tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm của cá nhân không vượt quá 1 tỷ đồng, người cho thuê sẽ không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế TNCN và thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê này.
Đây được xem là điểm điều chỉnh đáng chú ý, bởi trước đó ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là 500 triệu đồng/năm. Việc nâng ngưỡng lên 1 tỷ đồng/năm giúp giảm nghĩa vụ thuế cho nhiều cá nhân có tài sản cho thuê quy mô nhỏ và vừa.
Cách tính thuế khi doanh thu cho thuê vượt 1 tỷ đồng/năm
Đối với trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, người cho thuê phải thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định.
Cách tính thuế được xác định như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) x 5%
Như vậy, điểm đáng chú ý là phần thuế thu nhập cá nhân chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, thay vì tính trên toàn bộ doanh thu như cách hiểu thông thường.
Ví dụ, nếu cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản trong năm là 1,2 tỷ đồng, phần doanh thu tính thuế TNCN sẽ là 200 triệu đồng. Khi đó, số thuế TNCN phải nộp là 200 triệu đồng x 5% = 10 triệu đồng.
Ai là người kê khai và nộp thuế
Theo hướng dẫn của nhiều cơ quan thuế địa phương, hộ, cá nhân cho thuê tài sản có thể trực tiếp kê khai thuế với cơ quan thuế.
Trường hợp bên thuê bất động sản là tổ chức, doanh nghiệp thì tổ chức thuê có thể thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, nếu trong hợp đồng thuê có thỏa thuận rõ bên đi thuê là người thực hiện nghĩa vụ này.
Đây là nội dung quan trọng cần thể hiện rõ trong hợp đồng thuê, đặc biệt đối với các giao dịch cho thuê mặt bằng kinh doanh, văn phòng, shophouse hoặc nhà phố thương mại.
Hồ Sơ KhaiThuế Cho Thuê BĐS
Đối với cá nhân trực tiếp khai thuế, hồ sơ gồm:
-
-
- Tờ khai thuế Mẫu số 01/BĐS.
- Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê Mẫu số 01/BK-BĐS.
-
Các biểu mẫu này được ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC. Mẫu 01/BĐS áp dụng cho cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế; còn Mẫu 01/BK-BĐS là phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê.
Đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, hồ sơ gồm:
-
-
- Tờ khai Mẫu số 01/TCKT.
- Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản Mẫu số 02/BK-KTBĐS.
-
Thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê BĐS
Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân được lựa chọn một trong hai hình thức:
-
-
- Khai thuế hai lần trong năm tính thuế.
- Khai thuế một lần theo năm tính thuế.
-
Nếu khai thuế hai lần trong năm, thời hạn nộp hồ sơ lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế. Lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
Nếu khai thuế một lần theo năm, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Trường hợp tổ chức thuê bất động sản khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
Nộp hồ sơ khai thuế ở đâu?
Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế và gửi hồ sơ đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn tỉnh, thành phố hoặc tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, cá nhân có thể thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ.
Tuy nhiên, người cho thuê vẫn cần kê khai rõ doanh thu, số thuế GTGT, số thuế TNCN phải nộp theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê, trừ trường hợp tổ chức đi thuê thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay.
Lưu ý cho nhà đầu tư BĐS cho thuê
Việc nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm là thông tin đáng chú ý đối với các cá nhân đang khai thác căn hộ cho thuê, nhà phố, shophouse, mặt bằng kinh doanh hoặc bất động sản nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần theo dõi chính xác tổng doanh thu cho thuê trong năm, thời điểm nhận tiền thuê, nội dung hợp đồng thuê và trách nhiệm kê khai thuế giữa bên cho thuê và bên thuê. Đối với các hợp đồng có giá trị lớn, việc thỏa thuận rõ bên nào khai thuế, nộp thuế thay sẽ giúp hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Bởi: Nguyễn Phạm Thiên Ân